Property Management System para operadores de apartamentos de corta estancia en DACH.
ApartmentOS es el panel de administración completo que recibe todo cliente que compra una web de reservas a través de apartmentsite.at. Multirresidencia, sincronización con Airbnb y Booking.com por iCal, web de reservas propia con cero comisión, CRM de huéspedes, automatizaciones, AI Concierge en tres idiomas e informes de resultados por residencia. Un solo panel en lugar de cinco herramientas y Excel.
Estado
● Production live
Estado
implantación en producción
Idiomas
DE · EN · PL
Canales
Direct · Airbnb · Booking
Stack
Next.js · Supabase · iCal
Panel del operador
Todo el negocio, en los primeros cinco segundos.
El operador abre el panel por la mañana y ve lo que necesita saber: los ingresos del mes, la ocupación, el ADR (precio medio por noche), el RevPAR (ingreso por noche disponible), los canales de los que llegaron las reservas y las entradas y salidas de hoy. AI Insight muestra una sugerencia concreta: "4 noches libres esta semana: baje el precio un 15 % y recupere 840 € (según los datos históricos)."
panel.apartmentos.app/dashboardDE
DATOS DE EJEMPLO
Panel principal · 4 métricas clave · gráfico de 12 meses · desglose por canales · entradas y salidas de hoy · lista de próximas llegadas
Qué hace
Cinco cosas por las que los operadores pagan 90–300 $ al mes en otras herramientas.
Todas estas funciones las encontrará en Hospitable, Hostfully, Guesty o SmartBnB, pero cada una se paga aparte. ApartmentOS las reúne en un único panel con una única suscripción, porque forma parte del paquete de apartmentsite.at.
3
Canales de venta integrados
direct · airbnb · booking.com
∞
Residencias en una sola cuenta
multi-property native
3
Idiomas en el panel y en la comunicación con el huésped
DE · EN · PL
~4 min
Sincronización iCal con Airbnb y Booking
alertas de overbooking
0 %
Comisión sobre las reservas directas
vs. 15–20 % Airbnb/Booking
Multirresidencia
Todos los apartamentos. Un solo calendario. Tres canales en color.
El calendario multirresidencia muestra las reservas de todos los canales: Direct (azul), Airbnb (rojo), Booking.com (morado), noches bloqueadas (gris), hoy (anillo abierto). Sincronización iCal cada ~4 minutos. Alertas de overbooking en tiempo real: un conflicto bloquea ambas plataformas automáticamente.
panel.apartmentos.app/calendarDE
DATOS DE EJEMPLO
Calendario multi-property · residencias × días · 3 canales por color · sincronización iCal ~4 min · 0 alertas de overbooking · noches bloqueadas
Direct (web propia, 0 % de comisión)
Airbnb (sincronización iCal)
Booking.com (sincronización iCal)
Sincronización iCal cada ~4 min
Funcionalidades
Nueve módulos. Un panel.
ApartmentOS se diseñó para operadores que gestionan una cartera de 1–36 apartamentos de corta estancia. Cada módulo resuelve un problema concreto en lugar de exigir una integración más.
Multirresidencia desde el primer día
Los apartamentos se añaden desde la barra lateral; cada uno tiene su propio iCal, su propio precio y sus propias automatizaciones. Sin "plan Enterprise" por 100 € al mes.
Sincronización iCal con Airbnb y Booking
Sincronización bidireccional cada ~4 minutos. Alertas de overbooking en tiempo real. Un conflicto bloquea ambas plataformas automáticamente.
Reservas directas con 0 % de comisión
Cada apartamento recibe su propia página pública (de apartmentsite.at). Pago con Stripe, formulario multiidioma y calendario en línea. Reserva directa → todo el margen se queda en manos del operador.
CRM de huéspedes con RFM
Cada huésped tiene su ficha: VIP, Stammgast, Long stay, Business, Family, Returning. Última visita, gasto total, país preferido. Los datos de los tres canales unidos en un solo registro.
Mensajes + AI Concierge
Una bandeja de entrada para WhatsApp, correo y mensajes de las plataformas. AI Concierge (Claude) propone una respuesta a cada pregunta del huésped en su idioma. Basta con pulsar "Insertar y revisar" y enviar.
Automatizaciones, regla a regla
Gast-Reise (mensajes de bienvenida, facturas, instrucciones de llegada), Sprint Cleaning (limpieza tras la salida), Dynamic Pricing (descuento de última hora), Repeat Guest VIP, Überbuchung-Alarm.
Cuenta de resultados por residencia
Ingresos, costes (comisiones, limpieza, suministros, tasas municipales, marketing), beneficio, margen y ocupación, por apartamento y en conjunto. Exportación a CSV y PDF para la gestoría con un clic.
3 idiomas nativos
Todo el panel del operador en alemán, inglés y polaco; el selector está en el pie de página. Los mensajes a los huéspedes los genera la IA en su idioma. Páginas públicas con next-intl.
El manual dentro del panel
Documentación completa del producto integrada en el panel, enlazada con cada función concreta. Un operador nuevo domina el sistema en 30 minutos, sin formación.
Residencias
Cuatro apartamentos, cada uno con su propia ficha.
Cada apartamento tiene su foto principal, dirección, número de huéspedes y dormitorios, precio medio, próxima reserva y ocupación. Las etiquetas de estado ("Estancia corta", "Híbrido", "Estancia larga") separan las estrategias de alquiler: una combinación de la norma austriaca de los 90 días y los huéspedes de media estancia.
panel.apartmentos.app/residencesDE
DATOS DE EJEMPLO
Cuatro residencias · fotos principales · precios · ocupación · estado de iCal · etiquetas de estrategia de alquiler
Reservas
Todas las reservas. Todos los canales. Una tabla.
La lista completa de reservas de todas las fuentes: Direct, Airbnb, Booking. Filtre por estado, fuente o residencia. Exportación a CSV con un clic. Cada reserva es clicable → datos del huésped, historial, mensajes.
panel.apartmentos.app/bookingsPL
DATOS DE EJEMPLO
Tabla de reservas · filtros · estado · ingresos totales · exportación a CSV
CRM de huéspedes
Un huésped no es una transacción. Es una relación.
Las plataformas estándar tratan la reserva como un hecho aislado. ApartmentOS une en una sola ficha todas las estancias del mismo huésped: de Airbnb, de Booking, directas o añadidas a mano. VIP, Long stay, Stammgast, Returning. Ingresos medios, frecuencia, última visita. Un huésped que repite vale para el operador 3× más que un contacto nuevo captado con publicidad.
panel.apartmentos.app/guestsPL
DATOS DE EJEMPLO
CRM de huéspedes · etiquetas VIP / Stammgast / Long stay / Family / Business · país de origen · última visita · ingresos totales
AI Concierge
Mensajes de 4 plataformas. Una bandeja. Una sugerencia de la IA.
Un huésped pregunta en alemán "Können wir schon um 13:00 einchecken?": en un segundo AI Concierge propone la respuesta "Wir sind gerade gelandet in VIE. Können wir schon um 13:00 einchecken? Wegen letzter Reinigung normalerweise erst 12:30. Möchten Sie, dass ich dem Gastgeber weiterleite?" El operador pulsa "Insertar y revisar", edita una línea y envía. Tiempo medio de respuesta: 12 segundos en lugar de 4 horas.
panel.apartmentos.app/messagesPL
DATOS DE EJEMPLO
Bandeja multicanal · WhatsApp · correo · plataforma · sugerencia de AI Concierge · detección de idioma
Automatizaciones
Reglas que trabajan para el operador mientras duerme.
Cinco plantillas de automatización listas para usar, además de la posibilidad de crear las propias. Cada regla es una cadena de disparador → acción → condición con esperas intermedias. Gast-Reise: bienvenida + factura + código de entrada + solicitud de reseña. Sprint Cleaning: un webhook a la empresa de limpieza tras la salida.
panel.apartmentos.app/automationPL
DATOS DE EJEMPLO
5 plantillas de automatización · reglas propias · pipeline disparador → acción → condición
Informes
Pérdidas y ganancias: por residencia, para la gestoría, en PDF.
La cuenta de resultados completa del año, del trimestre o del mes. P&L por residencia (ingresos, costes, beneficio, margen, ocupación), estructura de costes (comisión de la plataforma, limpieza, suministros, la tasa turística de Viena, mantenimiento, marketing) e insight: "Reservas directas +12 % interanual → la comisión de plataforma en su nivel más bajo desde 2023."
panel.apartmentos.app/reports/pnlPL
DATOS DE EJEMPLO
P&L YTD · por residencia · estructura de costes · exportación a CSV y PDF para la gestoría · comparación interanual
Multiidioma
Alemán para DACH. Polaco para los apartamentos polacos. Inglés para el resto.
Todo el panel funciona igual en tres idiomas: usted elige en el pie de página. Un operador de Viena ve "Guten Morgen, Andreas" y un propietario polaco ve "Dzień dobry". Los mensajes a los huéspedes también los genera AI Concierge en el idioma de cada uno.
PLVersión en polaco
DEVersión en alemán (AT)
DATOS DE EJEMPLO
El mismo panel · "Dzień dobry, Andreas" / "Guten Morgen, Andreas" · selector en el pie de página · cero traducción automática
Cómo llega el cliente hasta aquí
ApartmentOS es la segunda etapa. La primera es apartmentsite.at.
El operador llega a apartmentsite.at a través de la campaña de correo en frío Markteinführung. Pega los enlaces de sus anuncios de Airbnb y Booking. En 48 horas recibe una web de reservas terminada en un dominio de prueba. Compra un paquete y, junto con la web, recibe ApartmentOS para gestionarlo todo.
Motor de ventas de StudioApps
apartmentsite.at — una web de reservas en 48 h
Landing de ventas para operadores de apartamentos en DACH. Campaña de correo en frío Markteinführung 2026 dirigida a miles de propietarios. Hero: "Ihre eigene Website in 48 Stunden, erst sehen, dann zahlen". 3 paquetes: 690 € / 1.130 € / 1.990 €.
"Cuatro apartamentos. Tres canales. Tres idiomas. Un panel. El operador abre el portátil por la mañana y lo sabe todo en 30 segundos."
ApartmentOS · production · DACH
Con sinceridad
Lo que ApartmentOS todavía no tiene.
El producto está en producción. Funciona, es bueno, pero no todo está terminado. No todas las funciones están disponibles en todos los paquetes de apartmentsite.at: los detalles del precio están en apartmentsite.at; aquí mostramos la visión completa del producto.
RoadmapChannel manager bidireccional: por ahora el iCal funciona en un solo sentido, desde las plataformas. Cambiar los precios sigue exigiendo actualizar el panel de Airbnb a mano.
RoadmapAPI de precios dinámicos (PriceLabs, Wheelhouse): por ahora, reglas manuales. Q3 2026.
RoadmapAplicación móvil iOS/Android: el panel es responsive, pero las apps dedicadas son la Fase 3.
RoadmapIntegración con sistemas de limpieza (Properly, TurnoverBnB): por ahora, un webhook a medida.
LímiteSin integración con cerraduras inteligentes (igloo, RemoteLock): por ahora el código de entrada se envía en un mensaje.
Por diseñoSin alta de autoservicio. Cada cliente empieza con una conversación: elegimos juntos la estrategia al comprar apartmentsite.at.
Stack
Con qué está construido ApartmentOS.
El stack estándar de StudioApps: Next.js, TypeScript, Supabase. Nada experimental, ningún framework de moda. Lo que seguirá funcionando dentro de tres años.
Next.js 16
App router
React 19
UI
TypeScript
strict
Supabase
Auth + DB + RLS
PostgreSQL
Multi-tenant
next-intl
DE · EN · PL
Tailwind 4
Estilos
Claude API
AI Concierge
Stripe
Reserva directa
Resend
Correo
iCal RFC 5545
Sincr. ~4 min
Vercel
Hosting en la UE
¿Gestiona entre 1 y 36 apartamentos y quiere salir de Excel?
ApartmentOS se entrega junto con el paquete de apartmentsite.at; no lo vendemos por separado. Empiece por una web de reservas en 48 h y el panel de administración llega en la misma cuenta. Se lo enseñamos en directo en una llamada de 30 minutos, sin diapositivas de venta.
