Property Management System für Betreiber von Kurzzeit-Apartments im DACH-Raum.
ApartmentOS ist das vollständige Admin-Panel, das jeder Kunde erhält, der eine Buchungswebsite über apartmentsite.at kauft. Multi-Residenz, Synchronisation mit Airbnb und Booking.com über iCal, eigene Buchungsseite mit 0 % Provision, Gäste-CRM, Automatisierungen, AI Concierge in 3 Sprachen, P&L-Berichte pro Residenz. Ein Panel statt fünf Tools und Excel.
Status
● Production live
Erster Kunde
viennaflexstay.com
Sprachen
DE · EN · PL
Kanäle
Direct · Airbnb · Booking
Stack
Next.js · Supabase · iCal
Betreiber-Panel
Das ganze Unternehmen — in den ersten fünf Sekunden.
Der Betreiber öffnet das Panel morgens und sieht, was er wissen muss: Monatsumsatz, Auslastung, ADR (durchschnittlicher Preis pro Nacht), RevPAR (Umsatz pro verfügbarer Nacht), Kanäle, aus denen Buchungen kamen, heutige Check-ins und Check-outs. AI Insight zeigt einen konkreten Vorschlag: „4 freie Nächte diese Woche — reduziere den Preis um 15 % und gewinne €840 zurück (basierend auf historischen Daten)."
panel.apartmentos.app/dashboardPL
BEISPIELDATEN
Haupt-Dashboard · 4 Schlüsselkennzahlen · 12-Monats-Diagramm · Aufteilung nach Kanälen · Check-in/out heute · Liste anstehender Anreisen
Was es kann
Fünf Dinge, für die Betreiber anderswo $90–$300/Monat zahlen.
Jede dieser Funktionen finden Sie bei Hospitable, Hostfully, Guesty oder SmartBnB — aber jede einzeln muss dazugekauft werden. ApartmentOS vereint sie in einem Panel mit einem Abonnement, weil es Teil des apartmentsite.at-Pakets ist.
3
Vertriebskanäle integriert
direct · airbnb · booking.com
∞
Residenzen in einem Konto
multi-property native
3
Sprachen im Panel und in der Kommunikation
DE · EN · PL
~4 min
iCal-Sync mit Airbnb und Booking
Overbooking-Alerts
0 %
Provision bei Direktbuchungen
vs. 15–20 % bei Airbnb/Booking
Multi-Residenz
Alle Apartments. Ein Kalender. Drei Kanäle in Farben.
Der Multi-Residenz-Kalender zeigt Buchungen aus allen Kanälen — Direct (blau), Airbnb (rot), Booking.com (violett), blockierte Nächte (grau), heute (offener Ring). iCal-Synchronisation alle ~4 Minuten. Overbooking-Alerts in Echtzeit — ein Konflikt blockiert automatisch beide Plattformen.
ApartmentOS wurde für Betreiber entwickelt, die ein Portfolio von 1–36 Kurzzeit-Apartments verwalten. Jedes Modul löst ein konkretes Problem, ohne dass eine zusätzliche Integration nötig wäre.
Multi-Residenz ab Tag 1
Apartments werden in der Sidebar hinzugefügt, jedes mit eigenem iCal, eigenem Preis, eigenen Automatisierungen. Ohne „Enterprise Plan" für 100 €/Monat.
iCal-Sync mit Airbnb und Booking
Bidirektionale Synchronisation alle ~4 Minuten. Overbooking-Alerts in Echtzeit. Ein Konflikt blockiert beide Plattformen automatisch.
Direktbuchungen 0 % Provision
Jedes Apartment erhält seine eigene öffentliche Website (von apartmentsite.at). Stripe-Zahlung, mehrsprachiges Formular, Online-Kalender. Direct Booking → die gesamte Marge bleibt beim Betreiber.
Gäste-CRM mit RFM
Jeder Gast hat ein Profil: VIP, Stammgast, Long Stay, Business, Family, Returning. Last Visit, Total Spent, bevorzugtes Land. Daten aus 3 Kanälen werden zu einem Datensatz zusammengeführt.
Nachrichten + AI Concierge
Ein Posteingang, der WhatsApp, E-Mail und Plattform-Nachrichten verbindet. AI Concierge (Claude) schlägt für jede Gästefrage eine Antwort in der jeweiligen Sprache vor. Klick auf „Einfügen und prüfen" — senden.
Umsatz, Kosten (Provisionen, Reinigung, Nebenkosten, kommunale Gebühren, Marketing), Gewinn, Marge, Auslastung — pro Apartment und gesamt. CSV- und PDF-Export für den Steuerberater mit einem Klick.
3 native Sprachen
Das gesamte Betreiber-Panel auf Deutsch, Englisch und Polnisch — Umschalter im Footer. Gäste-Nachrichten werden in der jeweiligen Sprache durch die KI generiert. Öffentliche Seiten mit next-intl.
Anleitung im Panel
Vollständige Produktdokumentation eingebettet ins Panel — mit Verlinkung zu konkreten Funktionen. Ein neuer Betreiber kennt das System nach 30 Minuten, ohne Schulung.
Residenzen
Vier Apartments, jedes mit eigenem Profil.
Jedes Apartment hat sein Hero-Foto, Adresse, Anzahl der Gäste und Schlafzimmer, Durchschnittspreis, nächste Buchung und Auslastung. Status-Labels („Kurzzeit", „Hybrid", „Langzeit") sortieren die Vermietungsstrategien — eine Kombination aus AT-90-Tage-Regelung und Mid-Term-Gästen.
panel.apartmentos.app/residenzenPL
BEISPIELDATEN
Vier Residenzen · Hero-Fotos · Preise · Auslastung · iCal-Status · Labels der Vermietungsstrategien
Buchungen
Alle Buchungen. Alle Kanäle. Eine Tabelle.
Vollständige Liste der Buchungen aus allen Quellen — Direct, Airbnb, Booking. Filterung nach Status, Quelle, Residenz. CSV-Export mit einem Klick. Jede Buchung anklickbar → Gästedetails, Historie, Nachrichten.
panel.apartmentos.app/buchungenPL
BEISPIELDATEN
Buchungstabelle · Filter · Status · Gesamtumsatz · CSV-Export
Gäste-CRM
Jeder Gast ist keine Transaktion. Es ist eine Beziehung.
Standard-Plattformen behandeln eine Buchung als einzelnes Event. ApartmentOS verbindet alle Aufenthalte desselben Gastes — aus Airbnb, Booking, Direct, manuell hinzugefügt — in einem Profil. VIP, Long Stay, Stammgast, Returning. Durchschnittsumsatz, Frequenz, letzter Besuch. Ein Repeat Guest ist für den Betreiber 3× wertvoller als ein neuer Lead aus Werbung.
panel.apartmentos.app/gaestePL
BEISPIELDATEN
Gäste-CRM · Tags VIP / Stammgast / Long Stay / Family / Business · Herkunftsland · letzter Besuch · Gesamtumsatz
AI Concierge
Nachrichten aus 4 Plattformen. Ein Posteingang. KI-Vorschlag.
Ein Gast fragt auf Deutsch „Können wir schon um 13:00 einchecken?" — der AI Concierge schlägt in Sekunden eine Antwort vor: „Wir sind gerade in VIE gelandet. Können wir schon um 13:00 einchecken? Aufgrund der letzten Reinigung normalerweise erst ab 12:30. Möchten Sie, dass ich es an den Gastgeber weiterleite?" Der Betreiber klickt auf „Einfügen und prüfen", editiert eine Zeile und sendet. Durchschnittliche Antwortzeit: 12 Sekunden statt 4 Stunden.
Regeln, die für den Betreiber arbeiten — während er schläft.
Fünf fertige Automatisierungs-Templates plus die Möglichkeit, eigene zu erstellen. Jede Regel ist eine Sequenz Trigger → Aktion → Bedingung mit Wartezeit. Gast-Reise: Willkommen + Rechnung + Check-in-Code + Review-Request. Sprint Cleaning: Webhook an die Reinigungsfirma nach Check-out.
Gewinn und Verlust — pro Residenz, für den Steuerberater, als PDF.
Vollständige Gewinn- und Verlustrechnung für Jahr, Quartal oder Monat. P&L pro Residenz (Umsatz, Kosten, Gewinn, Marge, Auslastung), Kostenstruktur (Plattform-Provision, Reinigung, Nebenkosten, Wiener Ortstaxe, Instandhaltung, Marketing), Insight: „Direktbuchungen +12 % im Jahresvergleich → Plattform-Provision auf dem niedrigsten Stand seit 2023."
panel.apartmentos.app/berichte/pnlPL
BEISPIELDATEN
P&L YTD · pro Residenz · Kostenstruktur · CSV- und PDF-Export für den Steuerberater · YoY-Vergleich
Multi-Language
Deutsch für DACH. Polnisch für polnische Apartments. Englisch für den Rest.
Das gesamte Panel funktioniert identisch in drei Sprachen — Sie wählen im Footer. Ein Betreiber aus Wien sieht „Guten Morgen, Andreas", ein polnischer Eigentümer sieht „Dzień dobry". Gäste-Nachrichten werden ebenfalls in der jeweiligen Sprache durch den AI Concierge generiert.
PLPolnische Version
DEDeutsche Version (AT)
BEISPIELDATEN
Dasselbe Dashboard · „Dzień dobry, Andreas" / „Guten Morgen, Andreas" · Umschalter im Footer · keine maschinellen Übersetzungen
Wie der Kunde hierherkommt
ApartmentOS ist die zweite Stufe. Die erste ist apartmentsite.at.
Der Betreiber kommt über die Cold-Mail-Markteinführung auf apartmentsite.at. Er fügt die Links zu seinen Airbnb- und Booking-Anzeigen ein. Innerhalb von 48 h erhält er eine fertige Buchungswebsite unter einer Test-Domain. Er kauft ein Paket — und mit der Website bekommt er ApartmentOS zur Verwaltung des Ganzen.
Sales Engine von StudioApps
apartmentsite.at — Buchungswebsite in 48 h
Sales Landing für Apartmentbetreiber im DACH-Raum. Cold-Mail-Markteinführung 2026 an Tausende Eigentümer. Hero: „Ihre eigene Website in 48 Stunden, erst sehen, dann zahlen." 3 Pakete €690 / €1.130 / €1.990. Erster Live-Kunde: viennaflexstay.com.
„Vier Apartments. Drei Kanäle. Drei Sprachen. Ein Panel. Der Betreiber öffnet morgens den Laptop und weiß in 30 Sekunden alles."
ApartmentOS · Production · DACH · erster Kunde viennaflexstay.com
Ehrlich gesagt
Was ApartmentOS noch nicht hat.
Das Produkt ist in Produktion. Es funktioniert, es ist gut, aber nicht alles ist fertig. Nicht alle Funktionen sind in jedem apartmentsite.at-Paket verfügbar — Preisdetails finden Sie auf apartmentsite.at, hier zeigen wir die gesamte Produktvision.
RoadmapBidirektionaler Channel Manager — aktuell ist iCal nur einseitig von den Plattformen. Preisänderungen erfordern manuelles Update im Airbnb-Panel.
RoadmapMobile App iOS/Android — das Panel funktioniert responsiv, aber dedizierte Apps sind Phase 3.
RoadmapIntegration mit Reinigungssystemen (Properly, TurnoverBnB) — aktuell Custom-Webhook.
LimitKeine Smart-Lock-Integration (igloo, RemoteLock) — aktuell wird der Check-in-Code per Nachricht versendet.
By designKein Self-Service-Onboarding. Jeder Kunde beginnt mit einem Gespräch — die Strategie wählen wir gemeinsam beim Kauf von apartmentsite.at.
Stack
Woraus ApartmentOS aufgebaut ist.
Standard-Stack von StudioApps — Next.js, TypeScript, Supabase. Nichts Experimentelles, keine Framework-of-the-Month. Das, was in 3 Jahren noch läuft.
Next.js 16
App Router
React 19
UI
TypeScript
strict
Supabase
Auth + DB + RLS
PostgreSQL
Multi-Tenant
next-intl
DE · EN · PL
Tailwind 4
Styling
Claude API
AI Concierge
Stripe
Direct Booking
Resend
E-Mail
iCal RFC 5545
Sync ~4 min
Vercel
EU-Hosting
Sie haben 1–36 Apartments und wollen Excel hinter sich lassen?
ApartmentOS erhalten Sie zusammen mit dem apartmentsite.at-Paket — wir verkaufen es nicht separat. Beginnen Sie mit der Buchungswebsite in 48 h, das Admin-Panel kommt im selben Konto hinzu. Wir zeigen live in einem 30-minütigen Gespräch, ohne Sales-Folien.
